THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2017 VÀ GÓC NHÌN 2018 CHO NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CÁ NHÂN

Bạn muốn cập nhật những bài viết mới nhất?
http://phancongchanh.com/image/cache/catalog/knowledge/top-banner-knowledge-fs.png
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2017 VÀ GÓC NHÌN 2018 CHO NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CÁ NHÂN

Năm 2017 đi qua với nhiều thay đổi bất ngờ trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Nhiều cơ hội cũng như những thách thức mới đã, đang và sẽ đến với những nhà đầu tư một cách khác nhau. Những câu trả lời bao gồm suy nghĩ chủ quan và ý kiến khách quan của Chánh ở bài phỏng vấn tại Tạp chí Điện Tử Bất Động Sản Việt Nam Reatimes sẽ phần nào cung cấp thông tin cơ bản cho mọi người.

Ông đánh giá như thế nào về từng phân khúc bất động sản trong năm 2017? Diễn biến nổi bật của thị trường bất động sản trong năm qua là gì, thưa ông?

Nếu dùng 1 từ để đánh giá chung cho thị trường bất động sản Việt Nam trong năm vừa qua, tôi sẽ dùng từ “nhạy cảm”. Nhạy cảm bởi có những cơn sốt giật cục vào những tháng đầu năm và vào khoảng quý 3 trong năm.

Tình hình kinh tế vĩ mô cũng sáng bất ngờ vào quý 3 và quý 4 đưa GDP của cả năm lên mức 6,8%, tín dụng tiêu dùng tăng trưởng mạnh ở mức 59% trong đó nhu cầu cho vay thuê nhà, mua nhà, xây nhà là những điểm sáng rất đáng chú ý của năm 2017.


Cho vay thuê nhà, mua nhà, xây nhà là những điểm sáng rất đáng chú ý của năm 2017

Từng phân khúc bất động sản trong năm 2017 có diễn biến cụ thể theo quan sát của tôi như sau:

1. Phân khúc đất nền: đây là phân khúc luôn nhận được sự quan tâm rất lớn của thị trường. 02 cơn sốt đất vào 06 tháng đầu năm và cuối quý 03 tại TP.HCM ở phân khúc đất nền đã lan sang các phân khúc khác, làm cho giá bất động sản đã thiết lập mặt bằng ở một mức mới, cao hơn nhiều so với trước.

2. Phân khúc nghỉ dưỡng: bất động sản nghỉ dưỡng có một năm bùng nổ giao dịch, bùng nổ nguồn cung nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro cao do phụ thuộc phần lớn vào thị trường du lịch và chịu biến động của kinh tế chính trị thế giới.

Phân khúc condotel (căn hộ khách sạn) vẫn chưa có một nền tảng pháp lý vững chắc và với một số dự án, thời hạn sở hữu giới hạn 50 năm là một yếu điểm. Biệt thự nghỉ dưỡng giá hợp lý so với thế giới nhưng vẫn còn cao so với thu nhập của đại đa số khách hàng người Việt là một điểm cần lưu tâm cho các nhà đầu tư cá nhân cũng như nhà phát triển dự án. Đang xuất hiện thêm một phân khúc nữa đó là biệt thự vườn ở cách các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM khoảng 45 phút đến 1 giờ chạy xe với giá thành hợp lý hơn đem lại thêm một lựa chọn rất đáng xem xét cho người mua và nhà đầu tư cá nhân. Dự án Haya Home tại Long An là một ví dụ.

3. Phân khúc bán lẻ: với sự đổ bộ của các tập đoàn lớn, tên tuổi trên thế giới trong các lĩnh vực: thời trang (Zara, H&M), bán lẻ (7-11, Miniso), F&B (trà sữa, gà rán, hamburger, pizza…), thương mại điện tử… đã giúp cho phân khúc bán lẻ có một năm khởi sắc.

4. Phân khúc văn phòng: việc dịch chuyển các nguồn vốn FDI của các doanh nghiệp Hàn Quốc và Nhật Bản từ Trung Quốc sang Việt Nam đã tạo nên một lượng cầu mới rất đáng chú ý cho phân khúc văn phòng, đặc biệt là phân khúc văn phòng hạng A&B.

5. Phân khúc căn hộ cao cấp: đây là một phân khúc có dấu hiệu bão hoà rõ nhất trong năm 2017, ngoài hiếm hoi các dự án ở vị trí tốt của những nhà phát triển tên tuổi với số lượng hạn chế, đã có tình trạng bán cắt lỗ rất nhiều tại các dự án căn hộ cao cấp vừa đưa vào hoạt động, giá thuê sụt giảm và ngày càng khó tìm khách hàng hơn là một dấu hiệu rất đáng lưu tâm của phân khúc này.

6. Phân khúc căn hộ vừa túi tiền: đây là một phân khúc có mức hấp thụ tốt nhất trên thị trường với hàng chục ngàn căn hộ mỗi năm tại các thành phố lớn như TpHCM, Hà Nội vì nhu cầu thực của thế hệ millenials (sinh từ năm 1980 trở lại) đang bùng nổ tại Việt Nam.

7. Phân khúc nhà xưởng, khu công nghiệp: nhờ sự xuất hiện nhiều và dịch chuyển mạnh của các luồng vốn FDI về Việt Nam do yếu tố chính trị ổn định, phân khúc nhà xưởng và các khu công nghiệp cũng đã có một năm phát triển ổn định.

8. Phân khúc nhà phố: cùng với đất nền, đây là phân khúc “sóng ngầm” với giao dịch tăng đều đặn qua các năm. Nhà phố cùng với đất nền chính là phân khúc giữ tiền tốt nhất trong tất cả các phân khúc bất động sản và tỉ lệ tăng giá trong năm vừa qua tại các thành phố lớn là rất cao, có những nơi lên đến 30, 40 thậm chí 50% do nhu cầu thực quá cao.

9. Phân khúc bất động sản cho thuê: như phòng trọ, phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ, cao ốc văn phòng cho thuê cũng là một phân khúc có sự tăng trưởng đáng kể và khả quan trong năm 2017.
2018 được dự báo sẽ là một năm bùng nổ giao dịch của thị trường. Những cơ hội mới và rủi ro mới sẽ luôn xuất hiện.

Sự quan tâm của khách nước ngoài ở khu vực châu Á vào BĐS Việt Nam đang tăng lên, trong đó, tiềm năng phân khúc nhà ở cho người nước ngoài đang có dấu hiệu tích cực nhưng theo nhiều chuyên gia, phân khúc này không dành cho nhiều chủ đầu tư. Ông có thể lý giải nguyên nhân?

Phân khúc nhà ở dành cho người nước ngoài đang có dấu hiệu tích cực (Ảnh minh họa)

Có 02 hạn chế chính đối với phân khúc này. 

Thứ nhất, đó là quy định của Luật nhà ở, chỉ có tối đa 30% số lượng căn hộ trong một dự án được phép bán cho người nước ngoài. Người nước ngoài cũng không được sở hữu bất động sản có gắn liền với đất (trừ một số trường hợp đặc biệt) tại Việt Nam. Điều đó hạn chế khả năng lựa chọn của các chủ đầu tư khi phát triển dự án.

Thứ hai, đó là khả năng phát triển dự án bất động sản của các chủ đầu tư người Việt Nam vẫn còn ở một mức hạn chế. Nhất là ở khâu thiết kế - Chỉ một số ít chủ đầu tư có đủ khả năng thiết kế một dự án bất động sản làm hài lòng các đòi hỏi khắt khe của nhóm đối tượng này.

Điều này dẫn đến một thị trường tuy có được sự quan tâm lớn nhưng chưa được đầu tư đúng mức. 
Cá nhân tôi nghĩ rằng đây là một thị trường rất tiềm trong trong tương lai 03-05 năm nữa.

Theo ông, trong năm 2017, những chính sách nổi bật nào có tác động đến thị trường bất động sản?

Một số chính sách nhận được sự quan tâm rất lớn của thị trường bao gồm:

Chính sách sở hữu bất động sản cho người nước ngoài và Việt Kiều.

Đánh thuế tài sản bao gồm bất động sản thứ 2 trở đi.

Quy định tách thửa tại các tỉnh thành phía Nam bao gồm TP.HCM và Đồng Nai.

Trong 3 quý đầu năm 2017, việc siết tín dụng theo tinh thần giới hạn tỷ trọng cho vay BĐS, nâng cao hệ số rủi ro và kiểm định chất lượng dự án Bất động sản đã tác động như thế nào đến thị trường, thưa ông?

Điều này góp phần giúp ổn định để thị trường phát triển một cách bền vững. Chắc chắn sẽ có những chủ đầu tư gặp khó khăn về vốn khi phát triển dự án, nhưng như vậy bắt buộc họ phải tìm cách để huy động vốn từ những kênh khác.

Ông có dự báo nào về xu hướng thị trường bất động sản cũng như nguồn vốn đổ vào từng phân khúc thị trường trong năm tới? Bên cạnh sự chuyển hướng sang phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, theo ông phân khúc nào ở khu vực nào có nhiều tiềm năng dẫn dắt thị trường trong 2018?

Như đã trả lời rất chi tiết ở phần đầu. GDP tăng vượt chỉ tiêu đạt mức 6,8%, vốn FDI thu hút 36 tỷ USD, tín dụng tiêu dùng có một năm đột phá nên tôi nghĩ bất động sản tiêu dùng (để ở) và bất động sản đầu tư (cho thuê, lãi vốn) vẫn sẽ là hai phân khúc dẫn dắt thị trường trong năm 2018. Bên cạnh nhà ở vừa túi tiền thì bất động sản bán lẻ, văn phòng, đất nền và nhà phố sẽ là 04 phân khúc sôi động nhất theo dự bán của cá nhân tôi.

Có ý kiến cho rằng, cuối năm 2017 và đầu 2018, cơn sốt đất nền có khả năng “tái diễn” tại vùng ven TP.HCM? Ông có đồng tình với nhận định này?

Thị trường đang rất nhạy cảm. Nhưng theo những dấu hiện tôi đang quan sát, khả năng những cơn sốt sẽ có thể quay lại vào sau dịp Tết Nguyên đán, tức là khoảng quý 02 của năm 2018.

Có những rủi ro nào về thị trường bất động sản mà nhà đầu tư và doanh nghiệp cần lưu ý khi bước sang năm 2018, thưa ông? Và cách đối mặt, xử lý đối với những rủi ro đó là gì?

Có ít nhất 10 loại rủi ro lặp đi lặp lại khi nhà đầu tư bất động sản cá nhân và doanh nghiệp tham gia vào trong thị trường. Trong đó nổi bật nhất có rủi ro pháp lý và rủi ro về chủ đầu tư.


Có ít nhất 10 loại rủi ro lặp đi lặp lại khi nhà đầu tư bất động sản cá nhân và doanh nghiệp tham gia vào trong thị trường

Dưới đây là một số lời khuyên của tôi dành cho các nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp trước khi tham gia thị trường:

1. Trang bị đầy đủ kiến thức căn bản trước khi tham gia thị trường. Thiếu hiểu biết chính là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến các thua lỗ khi tham gia vào thị trường bất động sản.

2. Bao xung quanh mình bởi một đội nhóm bao gồm ít nhất một chuyên gia về thị trường và một luật sư. Hãy chú tâm xây dựng mối quan hệ ngay từ bây giờ chứ không phải đến lúc cần mới đi tìm.

3. Học hỏi và thử nghiệm với những giao dịch nhỏ trước. Để rút ra các bài học và trải nghiệm trước khi bắt đầu với các giao dịch lớn hơn.

4. Thử qua nhiều phân khúc để chọn cho mình một ngách sản phẩm mà mình yêu thích và giỏi nhất trong ngách đó. Tập trung mới mang lại lợi nhuận.

5. Luôn cảnh giác với những lợi nhuận khủng, những cam kết quá mức, hay mua hàng lúc đang có đám đông.

Phan Công Chánh - Chuyên gia bất động sản cá nhân

Tổng giám đốc CTCP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, TP.HCM – 19.12.2017

Bạn có thể đọc thêm tại link http://reatimes.vn/nha-o-cho-nguoi-nuoc-ngoai-phan-khuc-gia…

Bài viết khác BÀI VIẾT KHÁC
HOTLINE 093 600 6274 HOTLINE 0917 256 256
Phan Công Chánh